2. Земля дороже нефти и газа

Николай Витовцев
10.12.2011

Просмотров:

3657

Российский опыт изучают все, кроме нас самих



— Сергей Леонидович, вот Вы говорите о мировом опыте. А может, у нашей страны действительно есть свой, особый путь развития?

— К сожалению, нынешняя российская экономика, располагая восьмой частью территории планеты, в ипотечном (залоговом) обороте использует не более 1% своих земель. В развитых странах общая капитализация рынка недвижимости по отношению к ВВП давно достигает 100%, тогда как в России этот показатель не превышает 4-5%. Вот и получается: обладая национальным богатством, по самым скромным оценкам, на порядок больше стоимости всего мирового ВВП, обладая одной третью минерально-сырьевой базы Земли, Россия привлекает в свою экономику… лишь сотые доли процента мирового инвестиционного интереса.
К настоящему времени из гражданского оборота законодательно исключено почти три четверти (!) земельного фонда РФ. Эта земельная публичная (читай: общенародная) собственность вообще не подлежит залогу, поскольку не имеет рыночной оценки и стоимости, а потому не может являться реальным обеспечением для новых финансовых инструментов, остро необходимых для развития современного ипотечного и фондового рынков.

Удельные показатели экономической эффективности использования отечественных земельных ресурсов также крайне малы. Средняя платёжеспособность 1 га земли составляет около 200 рублей, а в общей структуре доходов консолидированного бюджета РФ уровень земельных платежей хронически не превышает 3-5%, тогда как в странах с развитой рыночной экономикой он более 35-40%. Вместе с тем, по оценкам зарубежных экспертов, квадратный метр только земель сельскохозяйственного назначения должен стоить никак не менее двух долларов, что в масштабах страны достигает 5 триллионов долларов США. Вот вам и «особый путь»…

— Считается, что рынка земельных ресурсов у нас нет. На самом деле земельные участки самой разной площади продаются и покупаются (в том числе у нас в Горном Алтае) на «чёрном рынке». Может, всё это происходит в интересах нашего чиновничества?

 — Конечно, есть ещё значительно более дорогие по рыночной стоимости, но не введенные в ипотечный оборот миллионы гектаров земель населенных пунктов, промышленности, особо охраняемых территорий и земли запаса. Эти, многократно превышающие в стоимостном выражении бюджет страны «омертвлённые» земельные активы, остаются лишь гипотетическим национальным богатством, крайне плохо используемым для формирования конкурентоспособного финансово-экономического и материально-технического потенциала нашего государства. Пока зачастую происходит банальная и публично бесконтрольная распродажа этих земельных ресурсов по принципу временщиков — «прибыль здесь и сейчас, а после нас хоть потоп».

Так вот, важнейшим фактором, сдерживающим реформу отечественных земельных отношений и развитие рынка недвижимости, как раз и является чрезмерное огосударствление и стоимостное «обнуление» основной массы земельных активов страны. Сейчас свыше 92% всего земельного фонда РФ находится в государственной или муниципальной собственности. И, к великому сожалению, этот «публичный собственник» плохо заинтересован в рациональном землепользовании и организации развитого земельного рынка. Указанные причины, усиливаясь коррупцией и бюрократическими препонами, губительно сдерживают капитализацию российской экономики, снижают финансовую отдачу и эффективность использования земли, препятствуют притоку в реальный сектор не только иностранных, но и отечественных инвестиций, что, в конечном счете, ведёт к снижению темпов роста ВВП и уровня благосостояния населения страны.

— И что же, нет никакого выхода из этого тупика?

— Очевидно, сегодня остро необходимы такие механизмы гармонизации экономических интересов всех субъектов хозяйствования, которые бы на длительную перспективу стали стимулом и основой для создания конкурентоспособного государства и защиты национальных приоритетов в условиях глобализации. Именно такой организационно-экономической формой государственного регулирования земельных отношений, а также инструментом реализации долгосрочных программ социально-экономического развития регионов страны вполне мог бы стать новый инвестиционный механизм на основе ипотеки сравнительно небольшой части земель, находящихся пока в государственной или муниципальной собственности.

Поскольку прямая ипотека таких публичных земель практически не регулируется устаревшим законодательством, этот механизм предусматривает изменение формы собственности, но не через примитивную куплю-продажу, а путём публично контролируемого разгосударствления — внесения земельных участков в уставный капитал вновь образованных акционерных обществ. Этот способ отчуждения собственности предусмотрен Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», но в силу неразвитости отечественной финансово-банковской системы и земельного ипотечного рынка в настоящее время используется редко и в мизерных объемах.

Предлагаемая инвестиционная модель может стать «точкой роста» для региональной экономики, поскольку позволяет создать сопоставимый в стоимостном выражении с бюджетом территории (!) акционерный Земельный Залоговый Фонд (ЗЗФ), 100% или контрольный пакет акций которого будет принадлежать администрации муниципального образования (МО) или субъекта федерации (СФ) – собственников земельных участков. Возникнет новая, вполне рыночная структура, главной целью которой станет привлечение в региональную экономику долгосрочных финансовых средств как отечественного, так и иностранного происхождения. В ряде случаев (особенно на селе) целесообразна и вполне эффективна такая организационно-правовая форма концентрации земельных активов и придания им рыночной оборотоспособности, как потребительские общества, с включением в их уставные фонды земель различных форм собственности и категорий, а также капиталов инвесторов.

— Кажется, что-то похожее было у нас не только при Столыпине, но даже в годы советской власти, при нэпе...

— Да, у нас в стране накоплен богатейший опыт, который изучают сегодня во всём мире. Везде, кроме нас самих. Практика наглядно показывает, что именно земельная ипотека наиболее полно отвечает интересам заимодателя и надёжно обеспечивает безопасность капиталовложений, поскольку кредитор имеет: договор об ипотеке земельного участка и закладную, зарегистрированные государственным органом; гарантированный ипотечным законодательством приоритет перед другими кредиторами заёмщика; приоритетное страховое возмещение. Кроме того, вполне целесообразна взаимовыгодная для кредитора и заёмщика торговля на отечественном и зарубежных финансовых рынках земельными ценными бумагами — акциями, облигациями, векселями и закладными, обеспеченными ликвидными земельными участками, что также явится не только источником прибыли, но и дополнительной гарантией возврата ипотечной задолженности.

Таким образом, муниципальные образования и субъекты РФ за счет частичного преобразования своих земельных активов в ЗЗФ приобретут эффективный рыночный инструмент для реализации долгосрочных социально-экономических планов и поддержки малого и среднего бизнеса. При этом будут использоваться внебюджетные средства, что исключит потенциальные угрозы непосредственно для бюджетов этих территорий от требований прямых кредиторов, отпадет и необходимость в предоставлении государственных и муниципальных гарантий.

Кроме того, ипотека разгосударствленных земель вполне способна предоставить необходимые дополнительные ресурсы для решения таких социально острых и трудно решаемых сегодня проблем, как расселение «беженцев», мигрантов, «северян», военнослужащих, перепрофилирования моногородов. Ипотечный механизм может стать хорошим подспорьем в обеспечении внебюджетными финансовыми средствами жилищной программы, реформы ЖКХ и АПК. Получит импульс и назревшая реформа местного самоуправления, население получит реальную возможность через земли своих территорий непосредственно участвовать в рыночных и социально-экономических процессах.

— А вдруг к нам заявятся московские толстосумы и скупят все наши земли? Вас не пугает такая перспектива?

— Знаете, в царское время тоже пугали людей, чтобы сохранить власть помещиков. Но в наше время мы должны чётко понимать, что наиболее значимых результатов субъекты РФ могут достичь при условии гармоничного сочетания предлагаемой инвестиционной модели использования земельных активов с комплексным планированием социально-экономического развития территорий и организацией в них благоприятных режимов хозяйствования как федерального, так и регионального статуса (ОЭЗ, СЭЗ, ТРЗ, ТПР и т.п.). В этом случае регион существенно повышает свой инвестиционный и кредитный рейтинг, а инвестор получает чёткую и ясную долгосрочную перспективу вложения капиталов, поскольку имеет в наличии как минимум три важнейших и определяющих мотивы решений фактора: льготный инвестиционный климат; социально востребованный инвестиционный проект; публичную гарантию возврата капиталовложений.

— Вы согласны с тем, что иностранные инвесторы не идут сегодня в ту же «Алтайскую долину» только потому, что у нас в стране до сих пор не решён земельный вопрос?

— Именно так! Каждый из этих инвесторов не желает быть у нас «на птичьих правах», каждому нужны твёрдые гарантии для его бизнеса, а вот их как раз и не может дать наше государство. О каких «иностранных инвесторах» мы можем говорить, если неспособны на уровне мэрии Горно-Алтайска отдать в частную собственность землю даже местным владельцам магазинов? Они вынуждены платить за землю городским властям. Но это же форменное издевательство! И ни один иностранный инвестор не потерпит такого к себе отношения.

Мы можем выделить следующие основные преимущества деятельности Земельного Залогового Фонда (ЗЗФ) при организации внебюджетного финансирования:

1. ЗЗФ имеет реальное, а в среднегодовом тренде постоянно возрастающее в рыночной цене обеспечение — земельные участки, способные в условиях мирового экономического кризиса и обесценения активов своей высокой ликвидностью гарантировать возвратность долгосрочных кредитов и капиталовложений. Сводится к минимуму потребность в государственных и банковских гарантиях, зачастую являющихся на практике проблематичными финансовыми инструментами как для заемщика, так и для кредитора.

2. Органы публичный власти, формируя ЗЗФ, способны создавать залоговые финансовые инструменты с большой номинальной стоимостью - как минимум сопоставимой с их бюджетами. При этом обслуживание займа или кредита не подвергает опасности сами бюджеты регионов, поскольку гарантом выступает ОАО ЗЗФ. Органы исполнительной власти СФ и МО могут эффективно влиять на деятельность ЗЗФ, владея контрольными пакетами акций или «золотой акцией» этих фондов.

3. Ипотека земельных участков позволяет вести на них хозяйственную деятельность, сдавать в аренду и получать дополнительный доход. Являясь полноправным хозяином земельных участков, внесённых в качестве вклада в уставный капитал, ЗЗФ может устанавливать арендную плату приемлемую как для себя, так и для арендаторов и застройщиков жилья. При этом сокращаются временные и финансовые затраты на строительство объектов ипотечных и других долгосрочных целевых программ, что ведет к снижению их себестоимости и повышению социально-экономической эффективности.

4. Корпоративные ценные бумаги (векселя, закладные, облигации, акции) ОАО ЗЗФ, как самостоятельно, так и при поручительствах, авалировании и гарантиях банков, других финансово устойчивых структур способны оборачиваться раздельно или единым комплексным инструментом на внутренних и внешних биржевых и внебиржевых финансовых рынках. Прибыль от этих операций будет сокращать долговые обязательства ЗЗФ, что явится дополнительной страховкой для гарантов и кредиторов от риска невозврата заёмных средств.

5. При организации оборота земельных ценных бумаг для повышения их рыночной ликвидности на первом этапе целесообразно оптимальное сочетание российских и иностранных кредиторов и инвесторов. Первые необходимы для получения «коротких» и пока «дорогих», а вторые – «длинных» и «дешёвых» финансовых ресурсов.

6. При необходимости предоставления иностранным кредиторам гарантий, поручительств или авалей от российских банков, ЗЗФ – кредитополучатель, на случай невозврата кредитов и регресса вполне может предоставить гарантам надежное встречное обеспечение - как в виде собственных ликвидных земельных участков, так и земельных ценных бумаг.

7. Земельный инвестиционный механизм сравнительно малозатратен и быстрореализуем, а как форма государственно-частного партнёрства хорошо вписывается в действующую систему экономических отношений и позволяет гораздо эффективнее решать проблемы моногородов (таких, как наш Горно-Алтайск), строительства доступного жилья и обеспечения внебюджетными финансовыми ресурсами национальных проектов РФ.

8. Предлагаемый ипотечный организационно-правовой механизм с использованием земельных активов, как материально – вещественного обеспечения эмиссии ценных бумаг и их гражданского оборота, по существу является долговременной антикризисной моделью инвестиционной деятельности муниципальных образований и субъектов РФ, а также предприятий и организаций различных форм собственности.

— Что ж, если других преимуществ больше нет, позвольте на этом прервать нашу беседу, чтобы после выходных продолжить разговор о том, с какими трудностями приходится сталкиваться у нас в Горном Алтае иностранным инвесторам. По всей видимости, такие примеры у Вас есть?

— Да, таких примеров в избытке. Но я постараюсь рассказать о наиболее характерных. Хочу, чтобы жители республики поняли: у нас есть на самом деле все возможности для самостоятельного экономического развития, и при грамотном решении земельного вопроса мы могли бы раз и навсегда отказаться от нынешнего унизительного положения, когда приходится ездить в Москву с протянутой рукой за каждым миллионом. Да, сегодня в федеральный бюджет поступают нефтедоллары. А что будет завтра, когда наши недра иссякнут?

 

Метки

Добавить комментарий


Как Вы считаете, опыт какой из зарубежных стран подходит больше всего для развития туризма в Горном Алтае?



Алтай Туркластеры Каракольские озера СВО Донбасс VIP-туризм Греф Евтушенков Олег Царев Хорохордин Мир Дикого Запада Охотничий туризм Коммерческая охота Сход в Чемале Германия ЛГБТ Налоги в Гемании Доступная земля Фермеры Республика Алтай Президент России Сидик Афган Год Крысы Олег Хорохордин Кооперация Община Цифровой лагерь Алтайские старообрядцы Долголетие Спецоперация Годовщина СВО Пятая колонна Компрадоры Пчеловодство Алтайский мед Продукция пчеловодства Сон на пчелах Телецкое озеро Артыбаш Манжерок Шантарские острова Блудный сын Люди и звери Гагарин ВКС России Украина Владимир Егуеков Людмила Алтунина ФБА КБ Сухого Елена Блиновская Юбилей на Алтае Марафон желаний Киркоров Лерчек Собчак "Звери" АО МММ Горно-Алтайск Тугая Экологическая столица Владивосток DNS Парк Нагорный Олигархи на Алтае Олигархи Сибирские ГЭС Штаб по национализации энергетики Земельный вопрос Башкортостан Захват земли Золотодобыча Достопримечательности Экология города Горно-Алтайский театр Туризм Кластеры Алтайские традиции Социальный взрыв Павел Иванов Амаду Мамадаков Буддизм Лотосовая сутра Белая вера Виталий Уин Дзюдо Самбо Трудные подростки Дети-герои