2. Земля дороже нефти и газа

Российский опыт изучают все, кроме нас самих

— Сергей Леонидович, вот Вы говорите о мировом опыте. А может, у нашей страны действительно есть свой, особый путь развития?

— К сожалению, нынешняя российская экономика, располагая восьмой частью территории планеты, в ипотечном (залоговом) обороте использует не более 1% своих земель. В развитых странах общая капитализация рынка недвижимости по отношению к ВВП давно достигает 100%, тогда как в России этот показатель не превышает 4-5%. Вот и получается: обладая национальным богатством, по самым скромным оценкам, на порядок больше стоимости всего мирового ВВП, обладая одной третью минерально-сырьевой базы Земли, Россия привлекает в свою экономику… лишь сотые доли процента мирового инвестиционного интереса.
К настоящему времени из гражданского оборота законодательно исключено почти три четверти (!) земельного фонда РФ. Эта земельная публичная (читай: общенародная) собственность вообще не подлежит залогу, поскольку не имеет рыночной оценки и стоимости, а потому не может являться реальным обеспечением для новых финансовых инструментов, остро необходимых для развития современного ипотечного и фондового рынков.

Удельные показатели экономической эффективности использования отечественных земельных ресурсов также крайне малы. Средняя платёжеспособность 1 га земли составляет около 200 рублей, а в общей структуре доходов консолидированного бюджета РФ уровень земельных платежей хронически не превышает 3-5%, тогда как в странах с развитой рыночной экономикой он более 35-40%. Вместе с тем, по оценкам зарубежных экспертов, квадратный метр только земель сельскохозяйственного назначения должен стоить никак не менее двух долларов, что в масштабах страны достигает 5 триллионов долларов США. Вот вам и «особый путь»…

— Считается, что рынка земельных ресурсов у нас нет. На самом деле земельные участки самой разной площади продаются и покупаются (в том числе у нас в Горном Алтае) на «чёрном рынке». Может, всё это происходит в интересах нашего чиновничества?

 — Конечно, есть ещё значительно более дорогие по рыночной стоимости, но не введенные в ипотечный оборот миллионы гектаров земель населенных пунктов, промышленности, особо охраняемых территорий и земли запаса. Эти, многократно превышающие в стоимостном выражении бюджет страны «омертвлённые» земельные активы, остаются лишь гипотетическим национальным богатством, крайне плохо используемым для формирования конкурентоспособного финансово-экономического и материально-технического потенциала нашего государства. Пока зачастую происходит банальная и публично бесконтрольная распродажа этих земельных ресурсов по принципу временщиков — «прибыль здесь и сейчас, а после нас хоть потоп».

Так вот, важнейшим фактором, сдерживающим реформу отечественных земельных отношений и развитие рынка недвижимости, как раз и является чрезмерное огосударствление и стоимостное «обнуление» основной массы земельных активов страны. Сейчас свыше 92% всего земельного фонда РФ находится в государственной или муниципальной собственности. И, к великому сожалению, этот «публичный собственник» плохо заинтересован в рациональном землепользовании и организации развитого земельного рынка. Указанные причины, усиливаясь коррупцией и бюрократическими препонами, губительно сдерживают капитализацию российской экономики, снижают финансовую отдачу и эффективность использования земли, препятствуют притоку в реальный сектор не только иностранных, но и отечественных инвестиций, что, в конечном счете, ведёт к снижению темпов роста ВВП и уровня благосостояния населения страны.

— И что же, нет никакого выхода из этого тупика?

— Очевидно, сегодня остро необходимы такие механизмы гармонизации экономических интересов всех субъектов хозяйствования, которые бы на длительную перспективу стали стимулом и основой для создания конкурентоспособного государства и защиты национальных приоритетов в условиях глобализации. Именно такой организационно-экономической формой государственного регулирования земельных отношений, а также инструментом реализации долгосрочных программ социально-экономического развития регионов страны вполне мог бы стать новый инвестиционный механизм на основе ипотеки сравнительно небольшой части земель, находящихся пока в государственной или муниципальной собственности.

Поскольку прямая ипотека таких публичных земель практически не регулируется устаревшим законодательством, этот механизм предусматривает изменение формы собственности, но не через примитивную куплю-продажу, а путём публично контролируемого разгосударствления — внесения земельных участков в уставный капитал вновь образованных акционерных обществ. Этот способ отчуждения собственности предусмотрен Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», но в силу неразвитости отечественной финансово-банковской системы и земельного ипотечного рынка в настоящее время используется редко и в мизерных объемах.

Предлагаемая инвестиционная модель может стать «точкой роста» для региональной экономики, поскольку позволяет создать сопоставимый в стоимостном выражении с бюджетом территории (!) акционерный Земельный Залоговый Фонд (ЗЗФ), 100% или контрольный пакет акций которого будет принадлежать администрации муниципального образования (МО) или субъекта федерации (СФ) – собственников земельных участков. Возникнет новая, вполне рыночная структура, главной целью которой станет привлечение в региональную экономику долгосрочных финансовых средств как отечественного, так и иностранного происхождения. В ряде случаев (особенно на селе) целесообразна и вполне эффективна такая организационно-правовая форма концентрации земельных активов и придания им рыночной оборотоспособности, как потребительские общества, с включением в их уставные фонды земель различных форм собственности и категорий, а также капиталов инвесторов.

— Кажется, что-то похожее было у нас не только при Столыпине, но даже в годы советской власти, при нэпе...

— Да, у нас в стране накоплен богатейший опыт, который изучают сегодня во всём мире. Везде, кроме нас самих. Практика наглядно показывает, что именно земельная ипотека наиболее полно отвечает интересам заимодателя и надёжно обеспечивает безопасность капиталовложений, поскольку кредитор имеет: договор об ипотеке земельного участка и закладную, зарегистрированные государственным органом; гарантированный ипотечным законодательством приоритет перед другими кредиторами заёмщика; приоритетное страховое возмещение. Кроме того, вполне целесообразна взаимовыгодная для кредитора и заёмщика торговля на отечественном и зарубежных финансовых рынках земельными ценными бумагами — акциями, облигациями, векселями и закладными, обеспеченными ликвидными земельными участками, что также явится не только источником прибыли, но и дополнительной гарантией возврата ипотечной задолженности.

Таким образом, муниципальные образования и субъекты РФ за счет частичного преобразования своих земельных активов в ЗЗФ приобретут эффективный рыночный инструмент для реализации долгосрочных социально-экономических планов и поддержки малого и среднего бизнеса. При этом будут использоваться внебюджетные средства, что исключит потенциальные угрозы непосредственно для бюджетов этих территорий от требований прямых кредиторов, отпадет и необходимость в предоставлении государственных и муниципальных гарантий.

Кроме того, ипотека разгосударствленных земель вполне способна предоставить необходимые дополнительные ресурсы для решения таких социально острых и трудно решаемых сегодня проблем, как расселение «беженцев», мигрантов, «северян», военнослужащих, перепрофилирования моногородов. Ипотечный механизм может стать хорошим подспорьем в обеспечении внебюджетными финансовыми средствами жилищной программы, реформы ЖКХ и АПК. Получит импульс и назревшая реформа местного самоуправления, население получит реальную возможность через земли своих территорий непосредственно участвовать в рыночных и социально-экономических процессах.

— А вдруг к нам заявятся московские толстосумы и скупят все наши земли? Вас не пугает такая перспектива?

— Знаете, в царское время тоже пугали людей, чтобы сохранить власть помещиков. Но в наше время мы должны чётко понимать, что наиболее значимых результатов субъекты РФ могут достичь при условии гармоничного сочетания предлагаемой инвестиционной модели использования земельных активов с комплексным планированием социально-экономического развития территорий и организацией в них благоприятных режимов хозяйствования как федерального, так и регионального статуса (ОЭЗ, СЭЗ, ТРЗ, ТПР и т.п.). В этом случае регион существенно повышает свой инвестиционный и кредитный рейтинг, а инвестор получает чёткую и ясную долгосрочную перспективу вложения капиталов, поскольку имеет в наличии как минимум три важнейших и определяющих мотивы решений фактора: льготный инвестиционный климат; социально востребованный инвестиционный проект; публичную гарантию возврата капиталовложений.

— Вы согласны с тем, что иностранные инвесторы не идут сегодня в ту же «Алтайскую долину» только потому, что у нас в стране до сих пор не решён земельный вопрос?

— Именно так! Каждый из этих инвесторов не желает быть у нас «на птичьих правах», каждому нужны твёрдые гарантии для его бизнеса, а вот их как раз и не может дать наше государство. О каких «иностранных инвесторах» мы можем говорить, если неспособны на уровне мэрии Горно-Алтайска отдать в частную собственность землю даже местным владельцам магазинов? Они вынуждены платить за землю городским властям. Но это же форменное издевательство! И ни один иностранный инвестор не потерпит такого к себе отношения.

Мы можем выделить следующие основные преимущества деятельности Земельного Залогового Фонда (ЗЗФ) при организации внебюджетного финансирования:

1. ЗЗФ имеет реальное, а в среднегодовом тренде постоянно возрастающее в рыночной цене обеспечение — земельные участки, способные в условиях мирового экономического кризиса и обесценения активов своей высокой ликвидностью гарантировать возвратность долгосрочных кредитов и капиталовложений. Сводится к минимуму потребность в государственных и банковских гарантиях, зачастую являющихся на практике проблематичными финансовыми инструментами как для заемщика, так и для кредитора.

2. Органы публичный власти, формируя ЗЗФ, способны создавать залоговые финансовые инструменты с большой номинальной стоимостью - как минимум сопоставимой с их бюджетами. При этом обслуживание займа или кредита не подвергает опасности сами бюджеты регионов, поскольку гарантом выступает ОАО ЗЗФ. Органы исполнительной власти СФ и МО могут эффективно влиять на деятельность ЗЗФ, владея контрольными пакетами акций или «золотой акцией» этих фондов.

3. Ипотека земельных участков позволяет вести на них хозяйственную деятельность, сдавать в аренду и получать дополнительный доход. Являясь полноправным хозяином земельных участков, внесённых в качестве вклада в уставный капитал, ЗЗФ может устанавливать арендную плату приемлемую как для себя, так и для арендаторов и застройщиков жилья. При этом сокращаются временные и финансовые затраты на строительство объектов ипотечных и других долгосрочных целевых программ, что ведет к снижению их себестоимости и повышению социально-экономической эффективности.

4. Корпоративные ценные бумаги (векселя, закладные, облигации, акции) ОАО ЗЗФ, как самостоятельно, так и при поручительствах, авалировании и гарантиях банков, других финансово устойчивых структур способны оборачиваться раздельно или единым комплексным инструментом на внутренних и внешних биржевых и внебиржевых финансовых рынках. Прибыль от этих операций будет сокращать долговые обязательства ЗЗФ, что явится дополнительной страховкой для гарантов и кредиторов от риска невозврата заёмных средств.

5. При организации оборота земельных ценных бумаг для повышения их рыночной ликвидности на первом этапе целесообразно оптимальное сочетание российских и иностранных кредиторов и инвесторов. Первые необходимы для получения «коротких» и пока «дорогих», а вторые – «длинных» и «дешёвых» финансовых ресурсов.

6. При необходимости предоставления иностранным кредиторам гарантий, поручительств или авалей от российских банков, ЗЗФ – кредитополучатель, на случай невозврата кредитов и регресса вполне может предоставить гарантам надежное встречное обеспечение - как в виде собственных ликвидных земельных участков, так и земельных ценных бумаг.

7. Земельный инвестиционный механизм сравнительно малозатратен и быстрореализуем, а как форма государственно-частного партнёрства хорошо вписывается в действующую систему экономических отношений и позволяет гораздо эффективнее решать проблемы моногородов (таких, как наш Горно-Алтайск), строительства доступного жилья и обеспечения внебюджетными финансовыми ресурсами национальных проектов РФ.

8. Предлагаемый ипотечный организационно-правовой механизм с использованием земельных активов, как материально – вещественного обеспечения эмиссии ценных бумаг и их гражданского оборота, по существу является долговременной антикризисной моделью инвестиционной деятельности муниципальных образований и субъектов РФ, а также предприятий и организаций различных форм собственности.

— Что ж, если других преимуществ больше нет, позвольте на этом прервать нашу беседу, чтобы после выходных продолжить разговор о том, с какими трудностями приходится сталкиваться у нас в Горном Алтае иностранным инвесторам. По всей видимости, такие примеры у Вас есть?

— Да, таких примеров в избытке. Но я постараюсь рассказать о наиболее характерных. Хочу, чтобы жители республики поняли: у нас есть на самом деле все возможности для самостоятельного экономического развития, и при грамотном решении земельного вопроса мы могли бы раз и навсегда отказаться от нынешнего унизительного положения, когда приходится ездить в Москву с протянутой рукой за каждым миллионом. Да, сегодня в федеральный бюджет поступают нефтедоллары. А что будет завтра, когда наши недра иссякнут?